Le législateur belge a entrepris de réformer fondamentalement le Code civil. La question de la superposition de volumes les uns au-dessus des autres est une question qu’il se devait d’aborder à cette occasion.
En effet, les besoins de la pratique requièrent la possibilité d’empiler des volumes. Cela permet notamment de moins empiéter sur des espaces libres toujours plus rares à l’heure actuelle.
La réforme projetée consacre cette possibilité. Elle rend ainsi le droit de superficie plus fonctionnel pour notre société actuelle.
Quelles possibilités d’empilement de volumes avant la réforme ?
L’article 552 du Code civil consacre une conception Napoléonienne de la propriété : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
Le propriétaire d’un terrain est donc présumé être propriétaire de toutes les constructions érigées sur son terrain tant en sous-sol qu’en sursol.
En Belgique, en vertu de l’arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2013, la propriété en volume n’est pas admise. La seule possibilité de superposer des volumes est de passer par un droit de superficie, ou par la renonciation par le propriétaire au droit d’accession.
Cependant, ces figures sont limitées à 50 ans.
Les possibilités de dissociation de la propriété en volume sont dès lors très restreintes et en tout cas limitées à 50 ans.
Cette situation ne permet évidemment pas à la Belgique d’être compétitive et d’inciter l’investissement immobilier sur son territoire, alors que des régimes plus modernes existent dans les pays voisins.
La réforme est donc plus que bienvenue à cet égard.
Quels changements avec la réforme à venir ?
Le législateur belge se refuse de créer une véritable propriété perpétuelle en volume.
Il opte plutôt pour un régime de division de la propriété par le biais d’une propriété superficiaire, temporaire ou perpétuelle dans certains cas, plutôt qu’une propriété absolue, exclusive, et perpétuelle.
La différence fondamentale avec la pleine propriété est que le superficiaire est propriétaire d’un volume et de son contenu. Ce volume se situe cependant, sur, au-dessus ou en dessous du bien immobilier d’une autre personne. Dès lors, la propriété superficiaire se définit et se délimite en fonction d’une autre propriété qui existe déjà.
La règle sera donc un droit de superficie allongé, et par exception, perpétuel.
C’est donc au niveau de la durée du droit de superficie que la réforme va avoir un impact.
D’une part, la durée maximale du droit de superficie, qui était auparavant de 50 ans, est allongée à 99 ans, dans une perspective d’alignement avec le droit d’emphytéose.
La possibilité de dissociation des propriétés en volumes est alors rallongée dans la durée. Il devient donc inutile d’utiliser une emphytéose juste pour bénéficier d’une durée plus longue, ce qui évite des situations artificielles.
D’autre part, le législateur crée deux exceptions dans lesquelles le droit de superficie sera perpétuel.
- Premièrement, le cas des constructions relevant du domaine public. L’idée est que le droit de superficie doit pouvoir se poursuivre aussi longtemps que dure l’affectation publique ;
- Deuxièmement, les complexes immobiliers hétérogènes. On vise par là la coexistence sur un même fond d’au moins deux volumes comprenant des ouvrages qui sont (1) destinés à des affectations diverses et (2) susceptibles de gestion autonome.
On vise par exemple, le cas d’un centre commercial en sursol, avec un parking sous-terrain en sous-sol. Il ne doit pas il y avoir de partie commune. Cela reviendrait en effet à controurner les règles impératives relatives à la copropriété.
Dans un cas comme dans l’autre, les conditions doivent perdurer. A défaut, le droit ne sera plus perpétuel. Il sera alors limité à 99 ans, à compter de la désaffectation ou de la disparition du complexe hétérogène de volumes.
La dissociation perpétuelle de volumes recevrait ainsi une consécration en droit belge.
Cette modification est la bienvenue. Elle offre de nouvelles possibilités de montages immobiliers pour les professionnels, mais offre surtout des possibilités supplémentaires de superposer des volumes, ce qui est absolument nécessaire dans notre pays où les surfaces non bâties se font de plus en plus rares.
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Il s’agit là d’une des nouveautés de la réforme du droit des biens qui est en cours.
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Y seront abordés les changements concernant les droits réels vieillis que sont l’usufruit, l’emphytéose et la superficie, mais également concernant les tolérances imposées aux propriétaires d’immeubles (accès aux travaux, impétrants, troubles de jouissance, etc.).
