L’agent immobilier exerce une profession réglementée, encadrée principalement par la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, ainsi que par les règles déontologiques édictées par l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI).
Comme tout professionnel, il peut voir sa responsabilité engagée dans l’exercice de sa mission. Cette responsabilité peut revêtir plusieurs formes.
Responsabilité contractuelle
L’agent immobilier peut tout d’abord engager sa responsabilité contractuelle envers son commettant, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution d’une obligation découlant du contrat. Il ne pourra toutefois être tenu responsable en cas de force majeure ou s’il est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution.
Responsabilité extracontractuelle envers les tiers
Sa responsabilité peut également être engagée sur le fondement quasi-délictuel vis-à-vis des tiers, notamment lorsqu’il conseille des acquéreurs ou locataires potentiels. Dans ce cadre, la faute résulte d’un manquement au devoir général de prudence et de diligence.
Devoir d’information et de conseil
Comme le précise les textes déontologiques, l’agent immobilier a le devoir de fournir une information claire, loyale et précise sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur.
L’article 12 du Code de déontologique prévoit ce qui suit :
« L’agent immobilier réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier. »
Il ne peut se retrancher derrière des informations incomplètes fournies par le vendeur. Son devoir de conseil implique notamment qu’il procède à une évaluation raisonnable du prix du bien. Une sous-estimation ou une surestimation manifeste du prix du bien peut potentiellement engager sa responsabilité.
Dans la jurisprudence, il existe de nombreuses décisions mettant en lumière le caractère large du devoir d’information de l’agent l’immobilier, notamment en matière d’urbanisme, troubles de voisinage, vérification des données du titre de propriété, superficie du bien, bail, PEB, vérification du revenu cadastral, etc.
A noter que l’agent immobilier n’est pas tenu de relever les vices apparents du bien, ceux-ci étant par définition visibles par un acquéreur normalement prudent et diligent. Il n’est pas le conseil du candidat-acquéreur mais du vendeur ! Cependant, si le candidat-acquéreur interroge l’agent immobilier à ce sujet, il doit fournir des informations précises et fiables.
L’agent immobilier a toutefois une obligation d’information renforcée en ce qui concerne les vices cachés.
La responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier pourrait être engagée envers un tiers s’il ne signale pas les vices cachés dont il a connaissance ou s’il communique des informations fausses à ce sujet. En l’absence totale de connaissance du vice, aucune faute ne peut lui être reprochée.
L’agent immobilier n’est pas garant de la mauvaise foi du vendeur, à moins que celle-ci ne soit manifeste. En d’autres termes, l’agent immobilier doit faire preuve de bonne foi et de diligence mais ne se substitue pas à tous les acteurs de l’opération comme le notaire, le commettant lui-même ou d’autres professionnels du droit.
Responsabilité pénale
L’agent immobilier peut également engager sa responsabilité pénale en cas d’exercice illégal de la profession. L’agent immobilier peut également faire l’objet d’une condamnation s’il exerce alors qu’il fait l’objet d’une mesure de suspension.
Our advice:
Les juridictions belges tendent à sanctionner sévèrement les manquements graves des agents immobiliers. La responsabilité de l’agent immobilier en Belgique repose sur un équilibre entre professionnalisme, vigilance et transparence. Pour éviter toute mise en cause, il lui revient d’agir en véritable conseiller, tout en respectant les règles strictes qui encadrent sa profession.
A noter que l’agent immobilier est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle (contractuelle et extracontractuelle). Il est important pour les agents immobiliers de limiter contractuellement leurs responsabilités aux montants garantis par l’assurance responsabilité professionnelle.
