Donation immobilière : faut-il régulariser le revenu cadastral ?

Obligation de déclaration des biens immobiliers

Le législateur a prévu une obligation de déclaration des biens immobilier auprès de l’administration de la documentation patrimoniale. Il s’agit de l’article 445, §5 du Code des impôts sur les revenus de 1992 qui impose de déclarer tout changement de situation affectant un bien, afin de permettre la fixation ou la mise à jour du revenu cadastral.

Importance du revenu cadastral

Ce qui importe pour l’administration est de savoir à partir de quand le bien est habitable et occupé, et donc à partir de quand le bien a une valeur locative et génère un revenu cadastral, sur base duquel est calculé par ailleurs le précompte immobilier.

Délais et événements soumis à déclaration

L’Arrêté royal du 20 septembre 2023  impose la déclaration spontanée obligatoire dans un délai de 30 jours de tout évènement tel que :

• la première occupation ou la location — si celle-ci précède l’occupation — d’un immeuble nouvellement construit,
• l’achèvement des travaux s’il s’agit d’un immeuble transformé (article 473, alinéa 2, CIR) ; par « transformations », l’administration entend la réalisation des adaptations structurelles et non
• des finitions comme la peinture ou le tapissage,
• la transformation notable d’un bien immobilier,
• les modifications sur des biens non bâtis,
• la mise en service de matériel ou outillage neuf ou supplémentaire,
• également l’achat ou la vente de bien à l’étranger.

Cas particulier de la donation

Sur le strict plan de l’obligation de déclaration, la loi ne prévoit pas spécifiquement de déclarer avant ou après une donation. Elle oblige à déclarer spontanément l’un des évènements précités. Cela étant, si la déclaration n’est pas faite avant l’acte de donation, l’obligation de déclaration pèsera sur le nouveau propriétaire du bien qui devra payer le ou les amendes, sauf s’il est expressément prévu dans l’acte que le donateur se charge de cette obligation.

Sanctions en cas de non-déclaration

Les amendes sont fixées au niveau fédéral en cas de non-déclaration ou de déclaration tardive : elles s’élèvent à 1 000 €, 2 000 € ou 3 000 € selon le montant du revenu cadastral révisé, sauf en cas de force majeure, auquel cas aucune amende n’est appliquée.

Conséquences fiscales rétroactives

Outre cette ou ces amende(s), le Service Public régional concerné pourrait, le cas échéant, inviter le contribuable à payer de manière rétroactive les précomptes immobiliers relatifs à son bien et calculés sur base du nouveau revenu cadastral, jusqu’à 3, voire 5 années en arrière en cas de fraude démontré par l’Administration. En effet, suivant l’article 20 du décret du 6 mai 1999, la Région dispose de 3 ans pour enrôler le précompte immobilier et envoyer une invitation de paiement.

Donation d’un bien en situation irrégulière

Au regard de l’acte de donation, rien n’empêche un propriétaire de donner son bien immobilier en en état d’infraction de ladite déclaration à partir du moment où il en informe préalablement à la signature le futur donataire et donc à partir du moment où ce dernier accepte en connaissance de cause de recevoir un bien dont la situation administrative est incomplète. Dans un tel cas de figure, le notaire peut passer l’acte s’il mentionne clairement dans l’acte que le bien n’est pas en règle – cadastre non fixé ou non mis à jour, absence de déclaration 43B, éventuelles irrégularités urbanistiques –, s’il décrit le bien tel qu’il existe réellement et s’il précise que le donataire devra régulariser après la donation, ce qui peut entraîner notamment des rappels de précompte, l’introduction d’un permis de régularisation (nous avons développé ce point plus avant).

Refus possible du notaire

Cela étant, le notaire peut aussi refuser de passer un acte, notamment si les renseignements urbanistiques ne peuvent pas être délivrés, si la situation cadastrale empêche une description correcte du bien ou s’il existe un risque d’irrégularité urbanistique grave.