Le contrat de promotion se caractérise par l’obligation de résultat qui pèse sur le promoteur en raison de la maîtrise qu’il assure sur l’ensemble de l’opération. Le promoteur assume la responsabilité et les risques de toute l’opération de construction.
L’obligation de délivrance du promoteur, une obligation de résultat
Quelle que soit la forme de la promotion, il est tenu de mettre à disposition de son client l’ouvrage promis, exempt de vice et dans le délai prévu. Il s’agit d’une obligation de résultat à charge du promoteur. L’obligation de délivrance a pour objet de remettre à l’acheteur une chose conforme à la chose vendue. Et ce suivant les spécifications arrêtées par les parties et dans les quantités prévues.
Le manquement à cette obligation de délivrance peut entrainer la résolution judiciaire de la vente aux torts du promoteur. Ou l’obligation de s’exécuter en nature ou par équivalent.
En cas de défaut de conformité de l’ouvrage par rapport aux stipulations contractuelles, la responsabilité ou la faute est présumée.
Le promoteur répond des fautes commises par les constructeurs (architectes, entrepreneur, géomètres, ingénieurs) auxquels il a eu recours. Mais également de désordres qui ne lui seraient pas imputables. Il ne peut alors s’en exonérer que par la démonstration d’une cause étrangère libératoire. Comme, par exemple, un cas de force majeure ou l’ignorance invincible du vice affectant l’ouvrage.
Il devra aussi répondre des engagements parfois flous des cahiers des charges présenté aux acquéreurs sur, par exemple, de matériaux de ‘qualité’, une acoustique ‘excellente’, etc. C’est ce que le Tribunal de première instance de Bruxelles a rappelé dans une récente décision prononcée le 27 mars 2018.
Ons advies:
L’obligation de délivrance du promoteur est une obligation de résultat avec renversement de la charge de la preuve dont le risque pèse dès lors sur le promoteur. Celui-ci sera dès lors contraint de démontrer qu’il a respecté des engagements pris dans son cahier des charges. Il convient donc tant pour le promoteur-vendeur que pour l’acquéreur que les engagements soient définis de manière précise quant aux performances à atteindre.
