Op 1 januari 2022 vierde de Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, beter gekend onder de naam van « Wet Breyne », de 50 jaar van zijn inwerkingtreding. Deze wet, die naar verluidt overhaast is aangenomen naar aanleiding van het daverende faillissement van de Belgische projectontwikkelaar ETRIMO, is een belangrijke mijlpaal voor de beveiliging van de « sleutel-op-de-deur » verkoop van onroerend goed in België. De wet wordt nog dagelijks ingeroepen in vastgoedgeschillen en blijft actueler dan ooit.
Het is de gelegenheid om in de loop van januari terug te komen op specifieke vragen over de toepassing van deze wet:
- Het toepassingsgebied
- De formaliteiten die moeten worden gerespecteerd
- De te stellen verplichte financiële garantie en de vrijgave ervan
- De bijzondere rol van de architect
Dit vierde deel is gewijd aan de bijzondere rol van de architect.
1/ Is voor projecten die onder de wet Breyne vallen de tussenkomst van een architect vereist?
Voor werkzaamheden waarvoor een bouwvergunning vereist is, is wettelijk de bijstand van een architect vereist. Projecten die onder de wet Breyne vallen, vormen geen uitzondering op dit beginsel.
De vraag rijst echter met wie hij moet contracteren in het kader van een project dat onder de wet Breyne valt: de projectontwikkelaar of de koper?
De keuze zal meestal afhangen van het soort project dat wordt overwogen.
2/ Welke voorzorgsmaatregelen moet de promotor nemen?
De architect moet het beginsel van onverenigbaarheid van de uitoefening van het beroep van architect met dat van aannemer en het beginsel van onafhankelijkheid in acht nemen.
- Als de projectontwikkelaar met de architect contracteert:
Zij moeten ervoor zorgen dat de bouwheren zich er goed van bewust zijn dat het niet hun architect is en hen, als extra voorzorgsmaatregel, meedelen dat zij een beroep kunnen doen op een tweede architect-raadsman.
- Als de bouwheer met de architect contracteert:
Het gebeurt vaak dat hij later verwijt dat deze architect door de promotor is voorgesteld. Aangezien de bouwheer meestal op zoek is naar een sleutel-op-de-deur project, neemt hij immers eerst contact op met verschillende projectontwikkelaars, maar niet met een architect. Hij kent dus niet noodzakelijk een architect op het ogenblik dat hij aan zijn project begint, en vraagt advies aan de projectontwikkelaar. De bouwheer kan de architect dan later verwijten dat hij niet onafhankelijk is.
De rechtspraak heeft reeds opgesomd wat kan worden beschouwd als ernstige aanwijzingen van collusie tussen de architect en de projectontwikkelaar.
Het is echter verstandiger dat de projectontwikkelaar de contractuele vrijheid van de bouwheer in het contract in herinnering brengt en de erelonen van de architect afzonderlijk begroot.
3/ Welke voorzorgsmaatregelen moet de architect nemen?
In beide gevallen zal de architect ervoor zorgen dat hij zijn volledige onafhankelijkheid kan aantonen, zowel door zijn contract als door de handelingen die hij tijdens zijn opdracht stelt.
Bovendien zal hij er in het kader van zijn adviserende rol op toezien dat de ontwikkelaar zich strikt aan de wet Breyne houdt.
Op die manier voorkomt hij dat zijn aansprakelijkheid in vraag gesteld zou worden voor de rechtbanken of zijn beroepsorde.
Ons advies:
Deze vraag is niet specifiek voor de wet Breyne, maar vindt daar wel een bijzondere toepassing.
Twijfelt u over de op te zetten oplossing? Raadpleeg ons!
Naast het contractuele aspect, kunnen wij u op grond van onze ervaring adviseren over de te nemen voorzorgsmaatregelen in uw precontractuele proces.