Le contrat de gestion privative est un mandat par lequel un propriétaire – le commettant – confie à un agent immobilier régisseur la gestion complète de son bien : recherche de locataires, encaissement des loyers, suivi des travaux, gestion des sinistres… Conclu pour une durée déterminée, il engage les deux parties sur le long terme et prévoit la rémunération du régisseur. Une rupture avant terme, quelle qu’en soit l’origine, entraîne des conséquences financières.
Cadre légal et obligation spécifique du régisseur
Ce type de contrat est réservé aux agents immobiliers inscrits à l’Institut professionnel des Agents immobilier (IPI). Ceux-ci sont soumis au Code déontologique approuvé par arrêté royal du 29 juin 2018 (publié au Moniteur belge le 31 octobre 2018), ainsi qu’à la directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier, portant sur les articles 29, 66 et 68 du Code de déontologie de l’IPI.
En outre, le contrat doit respecter les dispositions du Code de droit économique ainsi que les arrêtés pris pour son exécution lorsque cette réglementation est applicable.
Les trois hypothèses de rupture anticipée
Résiliation par le commettant : En cas de rupture avant terme à l’initiative du propriétaire, celui-ci est redevable envers le régisseur d’une indemnité forfaitaire dont les modalités de calcul varient selon les contrats.
À titre d’exemple, un contrat peut prévoir une indemnité équivalente à 50% des rémunérations restant à courir, assortie d’un minimum forfaitaire.
Résiliation par le régisseur : Par souci d’équilibre contractuel, si c’est le régisseur qui met fin au contrat avant terme, le commettant peut à son tour prétendre à une indemnité forfaitaire dont les modalités sont définies contractuellement.
À titre d’exemple, le contrat peut prévoir que cette indemnité sera dûe si le régisseur ne peut invoquer la faute du commettant ou s’il ne peut justifier l’arrêt de ses activités.
Résiliation en cas de vente ou d’expropriation : En cas de vente du bien géré, le contrat peut prévoir qu’il prendra fin à la date du transfert des droits du commettant. Selon les contrats, une indemnité forfaitaire peut être due par le commettant au régisseur.
Calcul et fixation de l’indemnité
Le montant des rémunérations restant à courir sur lequel est calculée l’indemnité peut être déterminé : d’un commun accord, par un expert désigné conjointement, ou par un expert désigné par le Juge de Paix — cette dernière option engendrant des frais et délais supplémentaires.
Notre conseil :
- Propriétaires bailleurs : lisez attentivement les clauses de résiliation avant de signer et privilégiez la négociation amiable en cas de litige.
- Sociétés de gestion : rédigez des clauses claires, expliquez-les lors de la signature et documentez vos prestations.
- Investisseurs : anticipez les clauses de sortie, notamment en cas de revente, dont l’indemnité forfaitaire peut représenter un montant significatif.
Face à un litige, contactez-nous pour une analyse de votre situation et un accompagnement juridique adapté.
