Imaginons : vous êtes propriétaire d’un terrain situé en zone constructible. Vous introduisez une demande de permis afin d’y réaliser un projet d’habitation. Seulement, le permis vous est refusé en raison de la révision du plan de secteur qui est en cours.
Vous apprenez en effet que le projet de nouveau plan de secteur fait passer votre terrain d’une zone constructible à une zone non constructible.
Votre terrain subit inévitablement une moins-value urbanistique importante à cause de cette révision. Vous vous demandez alors quels sont vos droits et si vous pouvez être indemnisé.
Une indemnisation est-elle possible à la suite de la révision d’un plan de secteur ?
Oui. Le CoDT (Code du Développement territorial) prévoit un régime d’indemnisation des moins-values d’urbanisme à charge de la Région wallonne et en faveur du propriétaire d’un terrain, lorsque, à la suite de la révision ou de l’élaboration d’un plan de secteur, il est interdit de construire ou d’utiliser ce terrain pour le placement d’installations fixes définies à l’article D.IV.4, alinéa 1er, 1° du CoDT, alors que l’affectation du plan de secteur antérieur permettait de telles constructions.
En d’autres termes, ce régime d’indemnisation trouve à s’appliquer lorsque la révision ou l’élaboration du plan de secteur interdit la construction d’un bâtiment ou d’une installation incorporée au sol et destinée à rester en place.
Cette question est régie par les articles D.VI.38 à D.VI.47 du CoDT.
Quelles sont les conditions de l’indemnisation des moins-values d’urbanisme à la suite de la révision d’un plan de secteur ?
L’application de cette indemnisation est néanmoins soumise à de nombreuses conditions strictes.
En effet, le propriétaire du terrain concerné par le changement d’affectation au plan de secteur ne pourra être indemnisé que si toutes les conditions cumulatives suivantes sont remplies :
- le terrain est, en fait et en droit, apte à recevoir des constructions ;
- le terrain est riverain d’une voirie suffisamment équipée ;
- la perte de valeur du terrain après l’entrée en vigueur du nouveau plan de secteur est d’au moins 20% ;
- le terrain ne rentre pas dans les hypothèses d’exclusions d’indemnisation fixées par le CoDT (non-respect des dimensions minimales imposées par le plan antérieur, prévision d’expropriation, etc…) ;
- le propriétaire du terrain ne possède pas une ou plusieurs autres parcelles qui bénéficient favorablement d’une modification de plan de secteur ;
- et surtout, le propriétaire du terrain a concrètement cherché à réaliser un projet constructible sur son terrain avant l’entrée en vigueur du nouveau plan de secteur.
Quelles est la procédure de l’indemnisation des moins-values d’urbanisme à la suite de la révision d’un plan de secteur ?
Le droit à indemnisation ne nait :
- qu’après l’entrée en vigueur du nouveau plan de secteur,
ET
- au moment soit :
- de la vente du terrain (avec moins-value suite à la modification du plan de secteur), ou
- du refus de permis d’urbanisme, ou
- de la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif.
Lorsque toutes les conditions susmentionnées sont remplies, le propriétaire peut introduire une citation en justice devant le tribunal de première instance.
L’action doit être introduite maximum 1 an après la naissance du droit et 10 ans après l’entrée en vigueur du nouveau plan de secteur.
Décision de la Région wallonne relative à l’indemnisation des moins-values d’urbanisme
Après l’introduction et l’instruction de la procédure, et lorsque toutes les conditions de fonds et de forme sont bien remplies, la Région wallonne aura la possibilité de :
- soit payer l’indemnité calculée sur base de l’article D.VI.42 du CoDT ;
- soit racheter le terrain ;
- soit effectuer une nouvelle révision du plan de secteur afin de rendre au terrain son affectation antérieure.
Notre conseil :
Veillez à être attentif au double délai de prescription de la demande d’indemnisation. En effet, vous ne bénéficiez que d’une année pour introduire l’action en indemnisation à partir de la naissance de votre droit.
Notre équipe est évidemment à votre entière disposition pour vous aider à effectuer les nombreuses démarches de cette procédure complexe, et notamment vérifier que votre demande répond aux conditions de fond et de forme de la procédure d’indemnisation.
