Bien que cela puisse paraitre facile, mettre fin à un contrat de bail en cours n’est pas aisé au vu des subtilités contenues dans les législations en vigueur (soit le décret du 15 mars 2018 en Région wallonne et le Code bruxellois du logement en Région bruxelloise), et des spécifiés propres à chaque bail.
Quels sont les motifs légitimes pour rompre un bail ? Quelles démarches respecter pour éviter tout litige ? À quel moment faut-il les entreprendre ?
Dans cet article, nous faisons le point avec vous sur les différentes manières de mettre un terme à un bail. Que vous soyez propriétaire cherchant à récupérer son bien ou locataire souhaitant partir sans encombre, vous trouverez ici les réponses à vos questions.
Résiliation à l’échéance du contrat
Comme la plupart des contrats, un bail est, en principe, conclu pour une durée déterminée. À l’arrivée du terme, le bail ne prend pas fin automatiquement. La fin du contrat est conditionnée par l’émission d’un congé (aussi appelé renon ou encore préavis) qui formalise le souhait d’un des cocontractants de rompre le bail. Sans l’envoi de ce congé, le bail est reconduit.
Durant la durée du congé, l’ensemble des dispositions du contrat est toujours en vigueur, de sorte que les obligations et droits de chacun sont toujours de mise.
La durée du congé est directement liée à la durée du bail, ainsi qu’à la qualité de la partie qui l’émet. D’emblée, il convient donc de distinguer les deux types de baux les plus courants : les baux de longue durée (9 ans) et les baux de courte durée (3 ans ou moins).
Bail de 9 ans :
Les baux de 9 ans constituent le principe général en matière de bail d’habitation.
En Wallonie, le congé doit être émis :
- 3 mois à l’avance par le locataire ;
- 6 mois à l’avance par le bailleur.
À Bruxelles, il n’existe aucune distinction. La durée requise est de 6 mois pour l’ensemble des parties.
Notons que le congé ne prendra cours qu’à dater du 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné (par exemple, si le congé est notifié le 15 janvier, le congé ne débutera que le 1er février). Ce raisonnement est identique pour tous les autres cas de figure présentés dans cet article.
Bail de courte durée :
Dans les baux de courte durée, un préavis de 3 mois doit être respecté, tant pour le bailleur que le locataire et ce, tant en Wallonie qu’en Région bruxelloise.
Résiliation en cours de contrat
Pour diverses raisons, il n’est pas rare qu’une des parties souhaite mettre un terme au bail avant l’expiration prévue contractuellement. Outre le fait qu’il ne peut être mis fin anticipativement pour n’importe quel motif, certaines conditions complémentaires doivent être respectées.
À nouveau, les règles varient en fonction de la durée initiale du contrat :
Bail de 9 ans :
Ainsi, le bailleur peut résilier anticipativement le contrat uniquement pour :
- Occupation personnelle (par lui-même ou par un proche), moyennant un congé de 6 mois qui peut être communiqué à tout moment ;
- Travaux, moyennant un congé de 6 mois qui ne peut être émis qu’à la fin d’un triennat ;
- Sans motif, moyennant un congé de 6 mois qui ne peut être émis qu’à la fin d’un triennat, mais également le paiement d’une indemnité (dont le montant dépendra du triennat durant lequel le renon sera émis).
Quant au locataire, il pourra résilier le contrat, à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois. Une indemnité sera, toutefois, due si la résiliation intervient en cours du 1er triennat.
Bail de courte durée :
Dans le cadre d’un bail de courte durée, le locataire peut mettre fin anticipativement au contrat, sans motif, moyennant la notification d’un congé de 3 mois et le paiement d’une indemnité.
Les conditions sont plus strictes pour le bailleur qui ne pourra exercer une telle faculté qu’après 1 an de location, uniquement s’il a pour intention d’occuper le bien personnellement. En revanche, la durée du congé est également de 3 mois.
Résiliation de commun accord
En vertu de la liberté contractuelle et du consensualisme qui en découle, un contrat peut en tout temps être modifié par les cocontractants. Dès lors, ils peuvent convenir de mettre fin à leur relation contractuelle, et ce, sans formalités spécifiques.
Résiliation en cas de non-enregistrement du bail
L’enregistrement du bail est une obligation mise à charge du bailleur. Par cette étape, il est conféré une date certaine au contrat qui devient, en outre, opposable aux tiers.
Dans l’hypothèse où le bailleur manque à son obligation, le locataire peut mettre en demeure celui-ci d’y procéder. Le bailleur qui reste défaillant s’exposerait alors à une sanction civile, à savoir la faculté offerte au locataire de résilier le contrat, sans préavis et sans indemnité.
Résolution pour faute
Sans préjudice des possibilités énoncées précédemment, dans l’hypothèse où l’une des parties au contrat ne respecterait pas une (ou plusieurs) obligation(s) contractuelle(s), le cocontractant lésé est en mesure de solliciter, auprès de la justice de paix compétente, la résolution du contrat.
La résolution du contrat diffère de la résiliation en ce qu’elle correspond à la fin du contrat consécutivement à une faute dans l’exécution du contrat, tandis que la résiliation constitue la fin du contrat, par la volonté d’une ou des deux parties, en l’absence de toute faute.
Notre conseil :
À chaque situation spécifique, il existe une manière de rompre un contrat de bail. Chacune de ces options comporte son lot de conditions à respecter et fait partie de corps de règles plus importants, de sorte qu’il est nécessaire d’être particulièrement vigilant pour éviter toute difficulté lors de leur mise en œuvre.
Afin d’entamer vos démarches en toute sérénité et d’être conseillé utilement tout au long de votre relation contractuelle, n’hésitez pas à faire appel à nos services.
