Depuis le 1er juillet 2014, le droit du bail est devenu une compétence régionale. Les règles applicables varient en fonction de la région dans laquelle le bail a été enregistré. Il convient toutefois de constater qu’en Région bruxelloise et en Région wallonne, le bail commercial reste, pour l’instant, régi par la loi fédérale du 30 avril 1951.
Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de 9 ans. Après cette période de 9 ans, le bail commercial peut faire l’objet d’un renouvellement. En Belgique, le locataire peut demander jusqu’à trois renouvellements. Mais attention : le renouvellement n’est pas automatique !
Plusieurs conditions doivent être respectées afin que la demande de renouvellement soit considérée comme faite en bonne et due forme :
- Premièrement, la demande de renouvellement de bail commercial doit être notifiée au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, à l’adresse figurant sur le contrat de bail.
- Deuxièmement, la notification doit indiquer les conditions complètes auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau contrat de bail. Elle doit également contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur dans les 3 mois de la demande, le bailleur sera présumé avoir consenti au renouvellement du bail aux conditions proposées. La loi impose ainsi au locataire de rappeler au bailleur quels sont ses droits et ses obligations en présence d’une demande de renouvellement.
- La demande de renouvellement doit, en outre, être signée.
- Enfin, le renouvellement ne peut pas être demandé à n’importe quel moment. Celui-ci doit intervenir au plus tôt le 18ème et au plus tard le 15ème mois qui précède la période de 9 ans en cours.
Prenons un exemple afin d’illustrer ce propos. Un locataire et un bailleur ont conclu un contrat de bail qui prendra fin le 31 mai 2024. La demande de renouvellement pourra donc être introduite par le locataire au plus tôt le 30 novembre 2022 et au plus tard le 27 février 2023.
Il existe toutefois une controverse concernant la date à prendre en considération pour calculer le délai dans lequel une demande de renouvellement doit être notifiée.
La jurisprudence majoritaire estime que la date à retenir est celle de la présentation de la demande de renouvellement au domicile du bailleur. Certains tribunaux ont toutefois eu tendance à retenir la date d’envoi de la demande. Étant donné les incertitudes doctrinales et jurisprudentielles et afin d’éviter que votre demande soit considérée comme notifiée hors délai, nous vous conseillons d’introduire votre demande quelques jours après le premier jour du délai et quelques jours avant le dernier jour du délai.
Si vous ne respectez pas ces conditions au moment de votre demande de renouvellement, elle sera considérée comme nulle ! Le locataire devra alors quitter les lieux ou tenter de conclure un nouveau contrat de bail avec le bailleur, mais sans certitude que ce dernier acceptera.
Une fois la demande de renouvellement notifiée, le bailleur a l’obligation d’y répondre dans les 3 mois, par la même voie que celle utilisée par le locataire. Le bailleur pourra :
- Accepter la demande de renouvellement
- Refuser la demande de renouvellement (uniquement dans les hypothèses prévues dans la loi)
- Proposer d’autres conditions
Si le bailleur ne donne pas de réponse à la demande formulée par le locataire, il sera réputé accepter le renouvellement du bail aux conditions formulées par le locataire.
Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur les nouvelles conditions du bail commercial, il est possible de saisir le Juge de Paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur. C’est le Juge de Paix qui fixera alors les nouvelles conditions qui s’appliqueront au bail commercial.
Notre conseil :
L’introduction d’une demande de renouvellement doit être faite avec une grande prudence.
Si vous souhaitez renouveler votre bail commercial, il est recommandé de s’adresser à un avocat qui vous aidera et vous accompagnera dans les différentes démarches à effectuer. Lexing peut vous aider !
