Vente d’un bien en infraction urbanistique et clauses incompatibles

Savoir si un immeuble est affecté d’une infraction urbanistique n’est pas toujours évident.

Lors de la vente d’un immeuble, cette question se posera fréquemment.

En effet, le vendeur a un devoir d’information envers l’acquéreur.

Dès lors, en cas de vente d’un bien en infraction urbanistique, si le vendeur n’en a pas informé l’acquéreur, il pourra être amené à indemniser son cocontractant des frais de régularisation. Et ce, quand bien même il n’était pas au courant de l’état infractionnel.

Les clauses destinées à protéger l’acquéreur et/ou le vendeur en cas d’infraction urbanistique sont fréquentes.

Elles sont mêmes devenues des clauses de style dans les actes authentiques de vente.

Cependant, afin de connaître précisément les effets de ces clauses, il y a lieu de les envisager de manière combinée, et non séparément.

Protection du vendeur : clause d’exonération de la garantie des vices cachés et infractions urbanistiques

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur des défauts cachés de la chose.

L’existence d’une infraction urbanistique peut constituer un vice caché.

Cette obligation de garantie est relativement sévère envers le vendeur. Ceci est d’autant plus vrai lorsque ce dernier n’avait pas connaissance de l’existence des vices.

C’est pourquoi, dans la majorité des actes authentiques de vente, ce dernier prend le soin d’y insérer une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Ces clauses sont en principe parfaitement valables.

Cependant, elles ne pourront être invoquées qu’à condition que le vendeur soit de bonne foi.  En effet, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il avait connaissance des vices. Cela paraît logique. Nul ne peut s’exonérer de son dol. Par conséquent, cette clause ne protège que le vendeur de bonne foi.

Dans le chef d’un vendeur professionnel, la mauvaise foi sera présumée. La seule porte de sortie est alors de démontrer son ignorance invincible.

Protection de l’acquéreur : clause de garantie de la conformité urbanistique du bien

Cette clause se retrouve très fréquemment dans les actes authentiques de vente.

Elle consiste pour le vendeur à affirmer qu’à sa connaissance, aucune infraction urbanistique n’affecte le bien vendu.

Celle-ci peut porter soit :

• sur les travaux réalisés personnellement par le vendeur ;
• soit, sur tous les travaux réalisés sur l’immeuble, peu importe leur auteur.

Dès lors, l’acquéreur d’un bien en infraction n’aura aucune difficulté à obtenir une indemnisation de son préjudice sur la base de cette clause.

Par conséquent, cette clause d’exonération offre une garantie supplémentaire à l’acquéreur.

Conséquences de l’articulation des deux clauses

Les deux clauses précitées sont donc parfaitement valables, si elles sont prises isolément.

Cependant, leur coexistence dans un même acte de vente change tout.

En effet, le vendeur qui a garanti la conformité urbanistique du bien, tentera de s’en sortir en invoquant la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Or, la clause de garantie de conformité fait obstacle à l’application de cette clause d’exonération.

En effet, la clause de garantie de conformité est en réalité une clause extensive de la garantie des vices cachés.

Dans cette optique, la clause d’exonératoire ne s’appliquera pas pour les vices dont le vendeur a expressément assuré à l’acheteur qu’ils n’existaient pas.

Dès lors, en cas de vente d’un bien en infraction urbanistique, le vendeur ne pourra tenter de démontrer sa bonne foi pour s’exonérer de sa garantie, lorsqu’en même temps, il a garanti la conformité urbanistique du bien.

C’est dans ce sens que s’est encore positionnée la Cour d’appel de Liège dans un récent arrêt du 18 janvier dernier.