Les servitudes font souvent l’objet de contestations entre voisins, surtout à la faveur des changements de propriétaires.
Voyons comment éviter préventivement les difficultés, et si malheureusement ce n’est pas possible, quelles sont les options.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est une charge que doit supporter un immeuble, appelé fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble, appartenant le plus souvent à autrui, appelé fonds dominant.
L’exemple type est celui de la servitude de passage. Par exemple, une servitude vous autorisant à passer sur le terrain de votre voisin pour vous rendre dans votre verger, qui n’est pas accessible depuis la voie publique.
La servitude consiste :
- Tantôt, pour le titulaire du fonds servant, à s’abstenir de certains actes d’usage,
- Tantôt à permettre certains actes d’usage par le propriétaire du fonds dominant.
Dans notre exemple, votre voisin ne peut pas entraver ce passage et doit vous permettre de circuler avec une brouette jusqu’au verger.
La servitude doit être en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’utilité du fonds dominant. Cela signifie que vous ne pouvez pas planter un potager sur les mètres carrés qui vous servent pour vous rendre dans le verger. Vous pouvez en revanche réaliser les travaux nécessaires pour l’exercice de la servitude, comme débroussailler le terrain pour vous permettre d’y passer.
Comment établir une servitude de passage ?
Par un acte notarié
Dans certains cas, la loi prévoit le principe-même de la servitude. Comme c’est le cas dans notre exemple pour un terrain enclavé. Mais cela n’empêche pas les discussions sur les modalités de la servitude.
Dans d’autres cas, la servitude naît dans les faits lorsque les fonds servant et dominant appartiennent au même propriétaire. S’il vend l’un des deux terrains, la servitude subsiste, mais l’acquéreur peut par exemple contester l’utilité réelle de la servitude.
Afin d’éviter ces écueils, la manière la plus sûre d’établir une servitude de passage est de passer un acte notarié. En effet, si un contrat est conclu sans passer devant un notaire, il ne lie que les propriétaires actuels, et pas les futurs propriétaires, ce qui est source d’ennuis.
L’acte peut préciser les modalités de la servitude : dimensions de la parcelle, trajet exact du passage, conditions d’utilisation, durée de la servitude, etc.
Par une procédure judiciaire
Il arrive parfois que, sans accord écrit ni verbal, l’on emprunte pendant des années un passage situé sur la propriété d’autrui sans réaction ni opposition de ce dernier.
Le propriétaire peut-il après plusieurs années vous interdire le passage nécessaire pour l’usage de votre propriété ?
Auparavant, la servitude de passage ne pouvait pas être acquise par le simple écoulement du temps. Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du nouveau Code Civil le 1er septembre 2021 c’est désormais chose possible, pourvu que la servitude soit apparente. Une servitude est apparente lorsqu’elle est perceptible par le propriétaire prudent et raisonnable soit par des ouvrages permanents et visibles (une barrière par exemple) soit par une activité régulière révélée par des traces sur le fond servant (traces de roues de la brouette).
Le délai nécessaire pour prescrire est de 10 ans si celui qui se prévaut de la servitude de passage est de bonne foi. Il est de 30 ans en cas de mauvaise foi. Si vous souhaitez en savoir plus sur la prescription acquisitive, découvrez notre article sur le sujet.
Notre conseil :
Il est parfois utile d’agir en justice pour revendiquer où contester une servitude.
Ne tardez pas à consulter notre équipe pour vous assister dans ces démarches !
