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Copropriété : la vidéosurveillance des communs

De plus en plus de copropriétés décident d’installer des caméras de surveillance dans leurs communs pour assurer la sécurité de leur immeuble à appartements.

Mais cette installation ne peut pas se faire n’importe comment. Quelques règles doivent être respectées afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Une décision d’AG de copropriété concernant les caméras de surveillance

Les caméras de surveillance filmeront les communs. Pour cette raison, l’installation des caméras doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Un copropriétaire seul ne peut donc pas décider unilatéralement de placer une caméra qui filme autre chose que sa propriété privative.  L’accès aux images ne peut par ailleurs pas être réservé à un copropriétaire.

De plus, l’AG sera attentive à respecter les nouvelles dispositions impératives du Code civil si elle souhaite :

  • faire appel à un tiers pour le placement des caméras
  • conclure un contrat avec une entreprise de gardiennage.

En effet, depuis peu, des obligations en matière de cahier des charges et de mise en concurrence viennent alourdir le processus de décision des AG.

Le respect de la loi « caméra »

La loi dite « caméra » du 21 mars 2007 trouve à s’appliquer, même dans des lieux fermés non accessibles au public. C’est cette qualification qui se rencontre dans un immeuble en copropriété.

Conformément à la loi, la copropriété sera donc considérée comme « responsable du traitement ».

Elle devra, par le biais du syndic, notifier aux services de police la décision d’installer les caméras de surveillance. Cette notification doit être faite au plus tard la veille de la mise en service de la caméra. Aussi, elle doit être renouvelée chaque année.

D’autres obligations incombent au responsable du traitement. Notamment l’affichage d’un pictogramme signalant l’existence des caméras, la tenue d’un registre de traitements, etc. Consultez ici un panorama complet de ces obligations.

Enfin, l’usage des images filmées par les caméras et leur conservation sont strictement limités par les dispositions de la loi « caméra ».

Le respect des dispositions RGPD

La copropriété étant une personne morale, elle ne peut pas échapper à l’application du RGPD, même pour un usage purement domestique des caméras de surveillance.

Un fondement juridique approprié est donc nécessaire pour justifier le traitement des images.

Peu de difficultés à première vue pour les copropriétés ! Ce fondement pourra résider dans leur intérêt légitime à prévenir et constater les incivilités ou infractions portant atteinte à la sécurité de l’immeuble.

A noter néanmoins qu’une certaine proportionnalité entre les intérêts de chacun devra être respectée. Prévenir les incidents ne justifie pas une intrusion disproportionnée dans la vie des habitants de l’immeuble. Placer une caméra sur le palier de chaque étage pourra difficilement être justifié.

Enfin, si un contrat est conclu avec une société de gardiennage, il devra contenir les mentions exigées par le RGPD en cas de sous-traitance.

Ons advies:

Si ces règles ne sont pas respectées, les conséquences peuvent être de 3 ordres :

  • une procédure administrative devant l’Autorité de protection des données. L’APD a déjà prononcé plus de 15 décisions concernant des caméras en 1 an et demi, avec parfois des amendes se comptant en milliers d’euros à la clé,
  • les infractions à la loi caméras sont aussi passibles de sanctions pénales, à savoir une amende pouvant aller de 800 à 80.000 EUR,
  • last but not least, si des images collectées illégalement doivent être produites en justice, il peut y avoir un débat sur l’admissibilité de la preuve. Au risque de priver le placement des caméras de toute utilité concrète…

Lexing, fort de son expérience en droit de l’immobilier et en droit de la vie privée, est à votre disposition pour vous assurer du respect des différentes législations.

van Guillaume Gillet

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