Op 1 januari 2022 vierde de Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, beter gekend onder de naam van « Wet Breyne », de 50 jaar van zijn inwerkingtreding. Deze wet, die naar verluidt overhaast is aangenomen naar aanleiding van het daverende faillissement van de Belgische projectontwikkelaar ETRIMO, is een belangrijke mijlpaal voor de beveiliging van de « sleutel-op-de-deur » verkoop van onroerend goed in België. De wet wordt nog dagelijks ingeroepen in vastgoedgeschillen en blijft actueler dan ooit.
Het is de gelegenheid om in de loop van januari terug te komen op specifieke vragen over de toepassing van deze wet:
- Het toepassingsgebied
- De formaliteiten die moeten worden gerespecteerd
- De te stellen verplichte financiële garantie en de vrijgave ervan
- De bijzondere rol van de architect
Dit derde deel is gewijd aan de verplichte financiële garantie.
De wet Breyne verplicht de verkoper specifieke financiële garanties te bieden om de koper te beschermen in geval van niet-voltooiing van het bouwwerk.
De bedoeling is dat, in geval van faillissement van de projectontwikkelaar, de bouwheer beroep kan doen op een schuldvordering die hij nog op de projectontwikkelaar heeft.
1/ Welke vormen kan de verplichte financiële garantie aannemen?
Wanneer de wet Breyne van toepassing is, moet de verkoper of aannemer financiële garanties bieden aan de koper of bouwheer.
Deze garanties kunnen twee vormen aannemen:
- Een waarborg van 5% van de prijs van het gebouw – meestal gestort op een rekening bij de Deposito- en Consignatiekas – voor de erkende aannemer in de zin van de wetgeving inzake overheidsopdrachten;
- Een totale voltooiingsgarantie – d.w.z. een hoofdelijke garantie van een financiële instelling voor de bedragen die nodig zijn voor de voltooiing van het woonhuis of de terugbetaling van de betaalde bedragen in geval van ontbinding van de overeenkomst – voor de verkoper of de aannemer die niet is erkend op grond van de wetgeving inzake overheidsopdrachten.
In de praktijk wordt de tweede vorm van garantie zelden aangetroffen, met name wegens de prohibitieve prijzen die de banken voor de tenuitvoerlegging ervan aanrekenen.
2/ Wat zijn de gevolgen als de financiële zekerheid niet wordt gesteld?
De financiële zekerheid moet niet noodzakelijkerwijs worden gesteld op de dag van de ondertekening van het contract.
De wet Breyne legt echter een termijn op waarbinnen deze moet worden gesteld, die met name afhangt van het bestaan van opschortende voorwaarden (hypothecaire lening, vergunning).
Ook hier moeten het contract en het contractuele proces goed worden geolied, om de manier te bepalen waarop de vervulling van de opschortende voorwaarden aan de projectontwikkelaar moet worden meegedeeld en systematisch leiden tot de vorming van de financiële garantie.
Het ontbreken van een verplichte garantie kan immers leiden tot de nietigheid van de overeenkomst.
3/ Hoe deze garantie vrij te geven aan het einde van de werf?
De wet Breyne bepaalt dat de helft kan worden vrijgegeven bij voorlopige oplevering, en het saldo bij definitieve oplevering. Maar hoe kan dit in de praktijk worden gedaan?
- Voor erkende verkopers/aannemers :
De projectontwikkelaar moet een door de bouwheer/bouwheren van het gebouw ondertekend formulier voor de vrijgave van de waarborg overleggen. Het moet daarbij om een conform gecertificeerde handtekening gaan.
- Voor niet erkende verkopers en aannemers:
De praktische regelingen die in dit geval moeten worden gevolgd, worden in principe door de kredietinstelling zelf vastgesteld.
Ons advies:
Wat moet er aan het einde van de werf gebeuren als de bouwheer geen teken van leven meer geeft of weigert mee te werken aan het vrijgeven van de garantie? De precieze procedure die moet worden gevolgd is ook in de wet Breyne vastgelegd, maar deze is omslachtig. Het gaat om een ingebrekestelling door een gerechtsdeurwaarder en een dagvaarding om voor de rechter te verschijnen.
Onze ervaring stelt ons in staat u te helpen deze formaliteiten te regelen, de kosten te beperken en ervoor te zorgen dat u een datum van oplevering verkrijgt.
