Op 1 januari 2022 vierde de Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, beter gekend onder de naam van « Wet Breyne », de 50 jaar van zijn inwerkingtreding. Deze wet, die naar verluidt overhaast is aangenomen naar aanleiding van het daverende faillissement van de Belgische projectontwikkelaar ETRIMO, is een belangrijke mijlpaal voor de beveiliging van de « sleutel-op-de-deur » verkoop van onroerend goed in België. De wet wordt nog dagelijks ingeroepen in vastgoedgeschillen en blijft actueler dan ooit.
Het is de gelegenheid om in de loop van januari terug te komen op specifieke vragen over de toepassing van deze wet:
- Het toepassingsgebied
- De formaliteiten die moeten worden gerespecteerd
- De te stellen verplichte financiële garantie en de vrijgave ervan
- De bijzondere rol van de architect
Laten we beginnen met het toepassingsgebied van de wet.
1/ Welke vastgoedverkooptransacties vallen onder de wet Breyne?
Zoals uit het artikel 1 blijkt, strekt de Wet Breyne zich uit tot vele vormen van vastgoedconstructie.
Zo heeft ze betrekking op overeenkomsten die, cumulatief:
- betrekking hebben op een in België te bouwen of in aanbouw zijnde woning (met inbegrip van de verkoop van een woning met de verbintenis deze te verbouwen of uit te breiden);
- zijn bedoeld om de koper of de bouwheer een voltooide gezinswoning te bezorgen (“sleutel-op-de-deur”);
- die een voorfinanciering van de bouw door de koper of de bouwheer inhouden.
Vastgoed voor gemengde gebruik (bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig) alsmede bijgebouwen bij de woning (zoals garages) volgen het regime van de hoofdwoning en zijn eveneens aan de wet onderworpen.
2/ Welke vastgoedverkopen met een voorschot zijn uitgesloten van de wet Breyne?
Het toepassingsgebied van de wet Breyne vereist een verbintenis tot voltooiing van de woning waarop het contract betrekking heeft. Dit betekent dat de wet, behalve in gevallen van bedrog, niet van toepassing is op “gedeeltelijke” werken.
De bouw van een ruwbouw en bepaalde afwerkingswerkzaamheden, die bijvoorbeeld elektrische, verwarmings- of sanitaire werkzaamheden uitsluiten, die worden toevertrouwd aan andere partijen vreemd aan de projectontwikkelaar, valt niet onder de wet Breyne.
Hetzelfde geldt in beginsel wanneer in de loop van de overeenkomst bepaalde voor de bewoonbaarheid van het gebouw noodzakelijke voltooiingswerkzaamheden door middel van een addendum aan de projectontwikkelaar worden onttrokken.
Er zij evenwel op gewezen dat de partijen op geldige wijze kunnen beslissen om een transactie die niet aan de voorwaarden voor de toepassing van de wet Breyne voldoet, aan de wet te onderwerpen.
Ons advies:
Het toepassingsgebied van de wet Breyne is zeer ruim. Elke vastgoedtransactie heeft echter haar eigen specifieke kenmerken, die zo goed mogelijk moeten worden beoordeeld om de geldende wetgeving en rechtspraak na te leven.
Wij kunnen u daarbij helpen. Laat uw contracten nakijken door onze specialisten. In een volgend nieuwsbericht zullen wij inderdaad ingaan op de formaliteiten die in acht moeten worden genomen indien de wet Breyne van toepassing is.
Heeft u nog geen contract? Download er een of raadpleeg ons!