Trouver un « bon locataire » est la principale, et bien légitime, préoccupation du propriétaire d’un immeuble mis en location. La tentation est donc grande de demander aux candidats locataires un maximum d’informations, parfois au mépris du respect de leur vie privée et au risque d’être accusé de discrimination. De leur côté, les candidats locataires, désireux d’être retenus, fournissent parfois volontairement les informations demandées. Quelles sont les questions qui peuvent être posées ?
Cadre
Si c’est un agent immobilier qui gère les visites, les règles protégeant les données à caractère personnel, et donc le RGPD, s’appliquent aussi. Le bailleur particulier ne doit pas respecter le RGPD, mais il doit quand même respecter la vie privée des candidats. Donc dans tous les cas, l’intrusion dans la vie privée du locataire doit se limiter au minimum et être justifiée.
Par ailleurs, la législation anti-discrimination s’applique aussi, tant pour les bailleurs particuliers que professionnels. Elle sanctionne pénalement toute discrimination fondée sur le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique ou l’origine sociale.
Mais où s’arrête la curiosité légitime et où commence l’intrusion ?
Pour éviter les discussions, les législateurs bruxellois (depuis le 1er janvier 2018) et wallon (à partir du 1er septembre 2018) ont profité de la régionalisation du droit du bail pour autoriser expressément les bailleurs à demander certaines informations pour les baux d’habitation.
Les bailleurs flamands devront quant à eux attendre jusqu’en 2019 pour être autorisés à récolter « tout document permettant de vérifier si le candidat preneur sera en mesure d’assumer ses responsabilités ». Il n’y aura donc pas de liste de documents admis. Ce sera au bailleur de démontrer que ses demandes ne sont pas excessives.
Quelles données peuvent être demandées par les bailleurs wallons et bruxellois lors du choix du locataire ?
Nom et prénom – Naturellement.
Carte d’identité – Les Bruxellois sont autorisés à prendre une copie d’un document prouvant l’identité. Pas les Wallons.
Numéro de registre national – Il s’agit d’une donnée extrêmement sensible. La collecte de ce numéro est strictement interdite et sanctionnée pénalement. Le numéro de Registre national ne pourra être inscrit dans le contrat de bail qu’en cas de bail authentique par acte notarié.
Numéro de téléphone – Un moyen de communication avec le candidat peut naturellement être collecté.
Adresse – A partir du 1er septembre 2018, les bailleurs wallons seront expressément autorisés à la demander. Mais pas les Bruxellois.
Age – Cette question n’est justifiée qu’en cas de doute sur la majorité du candidat locataire.
Lieu de naissance – Le législateur prévoit expressément l’obligation de mentionner le lieu de naissance dans le contrat de bail.
Nationalité – Cette question est interdite.
État civil – Le bailleur peut demander au candidat s’il est marié ou cohabitant légal (puisque le logement « conjugal » est protégé par le Code civil). D’autres détails ne peuvent pas être demandés (célibataire, divorcé, veuf …) puisque cela n’a pas de conséquence sur le bail.
Composition de ménage / Nombre d’occupants de l’immeuble – C’était auparavant un point sujet à discussion, les bailleurs wallons et bruxellois sont désormais expressément autorisés à poser cette question.
Capacités financières – De même, les bailleurs wallons et bruxellois peuvent dorénavant demander sans inquiétude aux candidats le montant de leurs ressources financières. Comme c’est le montant des revenus qui importe et non leur source, les bailleurs ne peuvent pas exiger la profession du candidat, le nom de son employeur ou une fiche de paie.
Le bailleur wallon pourra être davantage rassuré, car il est autorisé à demander la preuve du paiement des trois derniers loyers. Par contre, aucun bailleur ne peut prendre spontanément contact avec le bailleur actuel (sur la base de l’adresse actuelle du locataire).
Et pour le reste ?
Les informations explicitement autorisées se limitent à ces points. Aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins qu’elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie.
Les questions suivantes ne peuvent donc pas être posées :
- Handicap – état de santé
- Extrait du casier judiciaire
- Pratique d’un instrument de musique
Même si un candidat transmet spontanément des éléments supplémentaires, le bailleur ne peut pas les accepter.
Our advice:
Tant les bailleurs que les agents immobiliers doivent être attentifs aux questions qu’ils posent et au contenu des formulaires qu’ils font remplir aux candidats locataires.
Les agents immobiliers, soumis au RGPD, doivent en outre informer les candidats du traitement de leurs données.
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