Le 1er janvier 2019 marque l’entrée en vigueur du nouveau décret sol du 1er mars 2018 (décret relatif à la gestion et à l’assainissement des sols).
Cette législation wallonne contient, dans son chapitre III (des obligations, des faits générateurs, des titulaires et des dérogations), une section 6 relative aux prescriptions particulières relatives à la cession de biens immeubles et de permis d’environnement.
L’article 31 de ce décret du 1er mars 2018 supprime le fait générateur ayant trait à la cession d’un terrain à risque et le transforme en un mécanisme d’information afin d’éviter un blocage des transactions.
L’obligation d’information du cédant dans le décret sol
Lors de la cession de tout terrain ou de tout permis d’environnement, le cédant devra informer immédiatement le cessionnaire du contenu de l’extrait conforme qu’il aura obtenu moins d’un an auparavant de la banque de données de l’état des sols (BDES).
Plus précisément, tout acte sous seing privé ou acte authentique relatif à la cession d’un terrain doit mentionner (i) le contenu du ou des extraits conformes de la BDES, (ii) la déclaration du cédant qu’il a informé le cessionnaire avant la formation du contrat, du contenu du ou des extraits, (iii) la déclaration du cessionnaire établissant qu’il a bien été informé du contenu du ou des extraits, (iv) la destination que le cessionnaire entend assigner au terrain et la décision des parties de faire ou non entrer cette destination dans le champ contractuel, et enfin (v) la déclaration du cédant qui ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu du ou des extraits de la BDES selon que l’on exige du cédant qu’il réalise des investigations préalables.
La sanction
À défaut de respecter ce mécanisme précis d’information préalable à la vente et, plus généralement, toute cession, l’article 31 § 3 du décret sol prévoit la possibilité que la convention soit frappée de nullité aux conditions cumulatives suivantes :
- Les obligations d’information n’ont pas été exécutées avant la passation de l’acte authentique ;
- L’acte authentique ne prévoit pas expressément la renonciation à la nullité par le cessionnaire.
Le but de cette nouvelle réglementation autour du devoir d’information du vendeur est évidemment d’attirer l’attention du cessionnaire avant de signer les actes d’acquisition sur les conclusions nécessaires qu’il devra tirer sur le plan juridique et économique s’il ressort de la consultation de la BDES que des investigations ou un assainissement doivent être réalisés.
Our advice:
Le cédant doit bien veiller, même avant l’intervention de son notaire, à donner les informations nécessaires, complètes et conformes au cessionnaire liées à la consultation de la banque de donnée de l’état des sols.
À défaut, le cédant compromet la validité de son acte de cession qui pourra être frappée de nullité, sauf renonciation par le cessionnaire.
Le cessionnaire sera, quant à lui, avisé de s’informer sur les obligations d’assainissement avant de procéder à l’acquisition du bien.
Ces dispositions particulières sont prévues à l’article 31 du décret du 1er mars 2018 auquel nous vous renvoyons en ce qui concerne la contractualisation des obligations d’assainissement lorsque celles-ci ressortent de l’extrait de la BDES.
