De nombreux compromis de vente d’immeubles sont conclus sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis d’urbanisme par l’acquéreur. Or, les procédures urbanistiques sont parfois plus longues que prévu, et leur issue n’est jamais certaine. Ces clauses génèrent donc de fréquents contentieux.
Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?
Lorsque le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis d’urbanisme par l’acquéreur, ce dernier doit mettre en œuvre tous les efforts raisonnablement nécessaires pour obtenir ce permis.
Son obligation n’est que de moyens, sauf si le contrat l’oblige à respecter un calendrier précis pour l’introduction de sa demande de permis d’urbanisme.
Le refus du permis d’urbanisme en tant que tel délie l’acheteur de la vente.
L’obtention d’un avis préalable défavorable est-elle suffisante pour délier l’acquéreur ?
Qu’en est-il si dès les premières démarches il est certain que le permis sera refusé ? L’acheteur doit-il malgré tout mener la procédure urbanistique jusqu’au bout et en supporter les coûts ?
Tout est question de circonstances et de la manière dont la condition suspensive a été rédigée.
Si c’est l’obtention d’un permis d’urbanisme qui a été visée, il sera toujours plus prudent pour l’acquéreur d’introduire une demande débouchant sur un refus de permis d’urbanisme plutôt que de se contenter d’un avis défavorable.
Il a cependant déjà été jugé que l’acquéreur n’avait pas manqué à son obligation d’exécution de bonne foi lorsque la motivation de l’avis défavorable ne laissait pas entrevoir de chance d’aboutir. L’acquéreur a donc été libéré de la vente par le seul avis défavorable.
Our advice:
Les contrats soumis à condition suspensive sont susceptibles de multiples interprétations en fonction du contexte et de la terminologie utilisée. Dans la pratique, il est primordial que les clauses soient rédigées de la manière la plus précise possible afin d’éviter les écueils.
Pour limiter les risques, faites revoir vos contrats par nos spécialistes.
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