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50 years of the Breyne law:what special role does the architect play?

Le 1er janvier 2022, la loi réglementant la construction et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », a fêté les 50 ans de son entrée en vigueur. Cette loi, dont on raconte qu’elle a été hâtivement votée à la suite de la faillite retentissante du promoteur belge ETRIMO, constitue un important jalon de la sécurité des ventes immobilières « clé sur porte » en Belgique. Elle est encore invoquée chaque jour dans les litiges immobiliers et reste plus que jamais d’actualité.

C’est l’occasion de revenir tout au long du mois de janvier sur des questions spécifiques à l’application de cette loi :

  • Son champ d’application
  • Les formalités contractuelles à respecter
  • La garantie financière obligatoire à constituer et sa libération
  • Le rôle particulier de l’architecte

Ce quatrième volet est dédié au rôle particulier de l’architecte.

1/ Les projets soumis à la loi Breyne nécessitent-ils l’intervention d’un architecte ?

Les travaux pour lesquels une autorisation de bâtir est requise nécessitent légalement le concours d’un architecte. Les projets visés par la loi Breyne ne font pas exception à ce principe.

Se pose cependant la question de savoir avec qui il doit contracter dans le cadre d’un projet soumis à la loi Breyne : le promoteur ou l’acquéreur ?

Le choix dépendra le plus souvent du type de projet envisagé.

2/ Quelles précautions doit prendre le promoteur ?

L’architecte doit respecter le principe de l’incompatibilité d’exercice de la profession d’architecte avec celle d’entrepreneur et le principe d’indépendance.

  • Si c’est le promoteur qui contracte avec l’architecte :

Il doit s’assurer que les maîtres d’ouvrage soient bien informés que ce n’est pas leur architecte et, pour plus de précaution, les informer qu’ils peuvent faire appel à un second architecte-conseil

  • Si c’est le maître de l’ouvrage qui contracte avec l’architecte :

Il est fréquent qu’il reproche par la suite que cet architecte ait été suggéré par le promoteur. En effet, puisque le maître de l’ouvrage cherche le plus souvent un projet clé-sur-porte, il prend d’abord contact avec différents promoteurs, mais pas avec un architecte. Il ne connaît donc pas forcément d’architecte au moment de se lancer dans son projet, et demande conseil au promoteur. Le maître d’ouvrage peut alors reprocher par la suite à l’architecte de manquer d’indépendance.

La jurisprudence a déjà pu lister ce qui peut être considéré comme des indices graves de collusion entre l’architecte et le promoteur.

Il est toutefois plus prudent pour le promoteur de rappeler la liberté contractuelle du maître d’ouvrage dans le contrat et de budgétiser séparément les honoraires d’architecte.

3/ Quelles précautions doit prendre l’architecte ?

Dans les deux cas, l’architecte veillera à pouvoir démontrer sa parfaite indépendance, tant par son contrat que par les actes posés au cours de sa mission.

Par ailleurs, dans le cadre de sa mission de conseil, il veillera au strict respect de la loi Breyne par le promoteur.

De cette manière, il évitera que sa responsabilité soit mise en cause devant les Tribunaux ou devant son Conseil de l’ordre.

Our advice:

Cette question n’est pas spécifique à la loi Breyne, mais y trouve une application particulière.

Vous avez un doute sur la solution à mettre en place ? Consultez-nous !

Au-delà de l’aspect contractuel, notre expérience nous permet de vous conseiller sur les précautions à mettre en place dans votre processus précontractuel.

from Joanne Albert , Frédéric Pottier

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