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Vente immobilière : un e-mail suffit-il ?

Quels sont les principes applicables en matière de rencontre de l’offre et de l’acceptation à distance et notamment par voie électronique ?

Depuis le développement des moyens de communication, il est extrêmement courant que les parties négocient à distance et par écrit (courrier, e-mail, SMS, autres types de messagerie en ligne, etc.) la conclusion d’un contrat. La vente immobilière n’est pas étrangère à ces pratiques.

Deux questions se posent régulièrement à ce sujet :

  1. La vente immobilière peut-elle être conclue par voie électronique ?
  2. Quand peut-on considérer que la vente est formée ?

1. La vente immobilière peut-elle être conclue par voie électronique ?

Sur le plan des principes de droit commun, la vente d’un bien, même immeuble, est de nature consensuelle. Elle n’est donc soumise à aucun formalisme. Dans ce cadre, rien ne s’oppose à ce qu’elle soit conclue par voie électronique.

Sur le plan de la preuve, en revanche, la question est plus controversée. En effet, si les e-mails, SMS et autres messages constituent bien des écrits au sens du droit belge, ils ne rencontrent pas l’exigence de signature « imputable et intègre » requise en qualité de composante de l’acte sous seing privé.

C’est pourquoi, par une loi du 20 septembre 2018 visant à lever les obstacles à la conclusion de contrats par voie électronique, le législateur a cherché à assouplir le régime en place. Ce faisant, il a permis l’application de l’article XII.15 du Code de droit économique (CDE) aux contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers. De cette manière et lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées, le législateur a déclaré satisfaite l’exigence légale de forme de la signature dans les contrats conclus par voie électronique.

Une seule exception est créée à l’article XII.16 du CDE dans la mesure où le juge constaterait l’existence « d’obstacles pratiques » à la réalisation de l’exigence de forme. Peu de détails sont cependant donnés concernant ce qu’il faut entendre par cette notion.

2. Quand peut-on considérer que la vente est formée ?

Lorsqu’un contrat est conclu entre deux personnes qui ne sont pas en présence l’une de l’autre, il se forme lorsque la personne qui a émis l’offre a eu connaissance ou a pu raisonnablement avoir eu connaissance de l’acceptation de l’autre partie. Il s’agit de ce qu’on appelle la théorie de la réception à propos de laquelle la Cour de cassation s’est prononcée à plusieurs reprises.

En matière immobilière, pour que la vente se réalise, le vendeur doit donc notifier à l’acheteur son acceptation de l’offre. Cela donne parfois lieu à des incidents notamment lorsqu’un agent immobilier oublie de faire part de l’acceptation du vendeur à l’offrant pendant la période de validité de son offre ou au contraire lorsque les parties pensent ne pas être contractuellement liées avant la signature de l’acte sous seing privé.

Il est cependant loisible aux parties en négociations de fixer la conclusion du contrat à un moment différent (antérieur ou postérieur) de celui de la réception de l’acceptation du vendeur.

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Pour éviter toute surprise, il est conseillé de définir le moment de la conclusion du contrat par des clauses précontractuelles spécifiques et de faire suivre la vente intervenue par un contrat de vente sous seing privé sur mesure.

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von Joanne Albert

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