Le 1er janvier 2022, la loi réglementant la construction et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », a fêté les 50 ans de son entrée en vigueur. Cette loi, dont on raconte qu’elle a été hâtivement votée à la suite de la faillite retentissante du promoteur belge ETRIMO, constitue un important jalon de la sécurité des ventes immobilières « clé sur porte » en Belgique. Elle est encore invoquée chaque jour dans les litiges immobiliers et reste plus que jamais d’actualité.
C’est l’occasion de revenir tout au long du mois de janvier sur des questions spécifiques à l’application de cette loi :
- Son champ d’application
- Les formalités contractuelles à respecter
- La garantie financière obligatoire à constituer et sa libération
- Le rôle particulier de l’architecte
Ce second volet est dédié aux formalités contractuelles.
La loi du 9 juillet 1971, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne » a pour objectif d’offrir aux futurs acquéreurs d’habitation une protection renforcée.
1/ Que doit viser le contrat ?
Pour parvenir à cet objectif, le législateur contraint les parties à intégrer à leurs contrats certaines mentions obligatoires.
Les conventions soumises à la loi Breyne doivent notamment contenir des clauses relatives :
- au prix total, à sa révision et aux modalités de paiement ;
- à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt hypothécaire ;
- au permis de bâtir ;
- aux parties privatives et communes ;
- à la date du début des travaux et au délai d’exécution ;
- au mode de réception.
2/ Quelles conséquences en cas d’oubli d’une ou plusieurs mentions ?
La loi Breyne prévoit une sanction spécifique : l’acquéreur peut opter soit pour la nullité de la convention dans son ensemble, soit pour la nullité de la clause contraire à la loi. Et ce, jusqu’à la réception provisoire !
L’acquéreur est bien conscient de ce droit, puisque le contrat doit le mentionner dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras et reproduire intégralement certaines dispositions de la loi Breyne et de son arrêté d’exécution.
La loi prévoit enfin la possibilité d’une amende pénale ou administrative.
3/ Processus contractuel à adopter
Le projet de contrat doit être connu des maîtres d’ouvrage au moins 15 jours avant sa signature.
Il doit en outre comporter en annexe :
- les plans précis de la construction,
- le cahier des charges détaillé,
- les conditions d’octroi des aides publiques régionales au logement.
Afin d’éviter toute discussion sur la présence des annexes, il est préférable de les faire parapher par l’acquéreur.
Notre conseil :
Les contrats soumis à la loi Breyne font l’objet de formalités contractuelles spécifiques dont le non-respect peut entraîner d’importants écueils.
Afin de limiter les risques, faites revoir vos contrats par nos spécialistes.
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Au-delà de l’aspect contractuel, l’expérience démontre à quel point il est important que les contrats soient bien complétés et dûment signés pour éviter les contestations. Notre équipe peut donc également veiller à la formation de votre personnel et vous conseiller dans l’adoption d’une procédure contractuelle qui assurera en tous points le respect de la loi Breyne.
